万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开(kāi)发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书(shū)院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫(hè)集(jí)团成了共同(tóng)债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达为了收回(huí)钱(qián)款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资(zī)购入(rù)房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们(men)的姿势(shì)都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位(wèi)，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达(dá)在(zài)京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公熊二变成僵尸了，光头强被僵尸咬了司不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述不良债权(quán)转让项目的处置主体是中国信达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公(gōng)司北京市分(fēn)公司（下称中(zhōng)国信达北分），处(chù)置的是对北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这就是一起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售(shòu)罄(qìng)。如果该(gāi)报道属(shǔ)实，说明这些房子(zi)实际(jì)上都(dōu)是卖出去了的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又注明(míng)这(zhè)75套房(fáng)子(zi)是(shì)“未出(chū)售(shòu)”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没(méi)有(yǒu)网(wǎng)签(qiān)，也(yě)没有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的报道(dào)证实(shí)了上述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫(hè)集团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业(yè)主基(jī)本都是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲戚(q熊二变成僵尸了，光头强被僵尸咬了ī)朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人(rén)也被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经(jīng)支付价(jià)款并实(shí)际占(zhàn)有，那么，中国信(xìn)达转让(ràng)这笔不良债权回本的(de)愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民(mín)事(shì)执(zhí)行中，业主已经支(zhī)付(fù)价款并实(shí)际(jì)占有，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没(méi)有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的可以(yǐ)向法院提出执(zhí)行异议申请，请求法院解(jiě)除(chú)查(chá)封(fēng)，同时可以联合(hé)起诉开发(fā)商，要求退还购(gòu)房款或办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法熊二变成僵尸了，光头强被僵尸咬了院关于商品房消(xiāo)费者权利保护问(wèn)题的(de)批复》，以司法解释(shì)的方式明确了购(gòu)房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋(wū)并已支(zhī)付全部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以(yǐ)及其他债(zhài)权(quán)的(de)，人(rén)民法院应当予(yǔ)以(yǐ)支(zhī)持。只支付了部分价(jià)款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费者，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖(mài)出(chū)去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了(le)夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司(sī)中国信达(dá)申请不(bù)良债权(quán)转让，可以追溯到金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目前中国信(xìn)达(dá)已(yǐ)经成为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫(hè)集团旗下子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)、中赫置地等选择退出了(le)赫华(huá)恒瑞的股东行(xíng)列，中国金(jīn)谷(gǔ)国(guó)际信托有限责任公司成(chéng)为了(le)唯一(yī)股东，后者由中国信达资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发商，相(xiāng)较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既(jì)没(méi)有很大规(guī)模(mó)，也没有很高的国民知名度(dù)，但却(què)在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院，作为中赫集团进入北京的(de)第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发(fā)了市(shì)场(chǎng)强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷(hé)兰运回来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的五(wǔ)米高(gāo)墙，还是每棵(kē)成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万元的价(jià)格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的(de)缸、霄八的(de)顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年(nián)末上市的(de)它，对手是当时有名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年(nián)，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出(chū)了8年之(zhī)久，但其依旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发的豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了(le)不少知名(míng)人(rén)士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居(jū)住(zhù)在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功奠定了中(zhōng)赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京城最贵的(de)房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多(duō)次(cì)成(chéng)为被执行人(rén)，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行(xíng)能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今(jīn)沦落到这个地步，其实是(shì)有(yǒu)迹可循(xún)的(de)。

　　事实(shí)上，早在(zài)今(jīn)年年初“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫集团，发现其(qí)深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到(dào)沦(lún)为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北(běi)京国(guó)安。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了(le)多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集(jí)团就尝试过多(duō)元化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参(cān)股国(guó)安(ān)足(zú)球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿下(xià)北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安的估值(zhí)一直没(méi)变，那么(me)中赫(hè)集团拿下北京国安(ān)，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这(zhè)样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份质押陆续质押，据企(qǐ)查查(chá)显示，目(mù)前中赫集(jí)团共有(yǒu)11条股(gǔ)权(quán)出质(zhì)记录。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信(xìn)托、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营状况没有得(dé)到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京(jīng)产权交易所官网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北京国(guó)安(ān)足(zú)球(qiú)俱(jù)乐(lè)部实现(xiàn)营业收入1.03亿元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)和周金辉(huī)夫(fū)妇还在(zài)持(chí)续质押手中的(de)中赫集团股份，但国安(ān)和中(zhōng)赫的经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次列被(bèi)执(zhí)行人(rén)，执行(xíng)标的(de)高达11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地(dì)、及(jí)中赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为(wèi)被(bèi)执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安(ān)，目前幸免于难。不过(guò)在实(shí)控(kòng)人都(dōu)成为(wèi)老赖(lài)的情况下(xià)，被执(zhí)行10个(gè)多(duō)亿的北京(jīng)国安，又如何能独(dú)善(shàn)其身？

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